Nemovitostní fondy vs. crowdfunding

Investice do nemovitostí byly odjakživa považovány za vhodnou formu zhodnocení kapitálu. Zatímco dříve byla tato možnost dostupná jen bohatým jednotlivcům či velkým investičním skupinám, dnes se možnosti významně rozšiřují a umožňují tak vstup i drobným investorům. Ti si tak v době hůře dostupného bydlení a vysokých sazeb hypoték mohou prostřednictvím těchto investic rychleji uspořit částku, která jim usnadní pořízení vlastního bytu či domu, nebo mohou jednoduše zhodnocovat své finance pro jiné osobní cíle.

Rozhodne-li se investor začít zhodnocovat své prostředky prostřednictvím nemovitostního trhu, měl by při zvažování vhodné formy investování zohledňovat vedle výše vstupního kapitálu i další klíčové faktory. Jedná se především o znalost tohoto trhu, potřebnou časovou kapacitu nebo schopnost si nemovitostní investici sám spravovat, včetně jednání s nájemníky či zajištění případné rekonstrukce. Kdo se tedy chce realitám opravdu věnovat a má dostatečné prostředky, může si například vybudovat vlastní nemovitostní portfolio určené k pronájmu. Eventuálně může investor zvolit cestu krátkodobé držby bez nutnosti řešení nájemních vztahů, kdy se zaměří na výhodnou koupi obvykle starší nemovitosti, její případnou rekonstrukci a následný rychlý prodej za vyšší cenu. To může investorovi přinést poměrně rychlý a zajímavý zisk. Tato strategie je však vcelku pracná, vyžaduje už pokročilejší znalosti a dovednosti a nese s sebou riziko, že se nemovitost nepodaří prodat dostatečně rychle nebo za očekávanou cenu.

Pokud však investor nedisponuje výše uvedenými znalostmi, kapitálem či časovou kapacitou nebo jednoduše preferuje pasivnější formu investování, nabízejí se i jednodušší a modernější alternativy, jako jsou nemovitostní fondy či crowdfundingové platformy zaměřené na developerské a realitní projekty.

Investování prostřednictvím nemovitostních fondů a crowdfundingových projektů

Nemovitostní fondy ani crowdfunding (či chcete-li skupinové financování) nenabízejí kouzelnou pilulku pro rychlé zbohatnutí, nýbrž jsou to nástroje pro dlouhodobé a trpělivé budování kapitálu. Začít lze přitom už od nízkých částek, které investor v ideálním případě navyšuje pravidelným měsíčním příspěvkem.

O pasivním investování lze u těchto nástrojů hovořit proto, že jakmile investor pošle peníze do vybraného fondu či projektu, přenechává starost o jejich další správu na odbornících. Jak fondy, tak crowdfundingové platformy disponují profesionálním týmem, který je odpovědný za to, jaké nemovitosti nakupuje do portfolia či pro jaké projekty zajišťuje financování.

O popularitě obou nástrojů v České republice svědčí zvyšující se objem investic v uplynulých letech. Vzhledem k tomu, že crowdfundingových platforem je na českém trhu pouze několik a oproti nemovitostním fondům fungují poměrně krátce, objemy vložených prostředků jsou zde mnohonásobně nižší. Přesto i zde vidíme rostoucí trend, a pokud se podíváme do zahraničí, tak i zajímavý budoucí potenciál, například ve Francii bylo v roce 2023 v rámci skupinového financování proinvestováno okolo 3 miliard eur.

Ačkoli jak nemovitostní fondy, tak crowdfundingové platformy zaměřené na nemovitostní projekty umožňují investorům vstup na nemovitostní trh, každý z těchto nástrojů stojí na odlišném byznys modelu. Tyto rozdíly se odrážejí v klíčových aspektech, jako je metoda akvizice, způsob stanovení výnosu, likvidita, investiční horizont, rizikovost či poplatková struktura. Porovnání těchto odlišností může pomoci investorovi s rozhodnutím, která varianta je pro něj vhodnější. Je také vhodné zmínit, že oba tyto nástroje mohou být využívány i pro jiné typy investic, nejen pro oblast nemovitostí – to však není předmětem dalšího porovnání. A jelikož se jedná o nástroje vhodné pro drobnější investory, bude se dále pracovat primárně se specifiky retailových fondů (tedy nikoli s fondy pro kvalifikované investory).

Jak funguje nemovitostní fond ve srovnání s crowdfundingovou platformou

Nemovitostní fondy jsou kolektivní investiční nástroje, které umožňují investorům podílet se na vlastnictví a správě nemovitostí, které za vložený kapitál investorů nakupují fondy do svého portfolia. Tyto fondy bývají zpravidla zaměřené na konkrétní typ nemovitostí, například nájemní byty, kancelářské prostory či skladové haly. Investor za svůj vklad získává cenné papíry ve formě podílových listů či akcií. Ty představují jeho vlastnický podíl na aktivech fondu, tedy na nemovitostech, do kterých fond investuje. Obchodní řízení fondu má na starosti licencovaný správce (přesněji obhospodařovatel), který rozhoduje o investicích a zároveň dohlíží na řízení rizik, která s investicemi souvisí.

Crowdfundingové platformy, specificky platformy s licencí ČNB pro úvěrový crowdfunding, jako je třeba CreditShare, oproti tomu umožňují investorům podílet se na financování konkrétních nemovitostních projektů. Investor za svůj vklad nezískává cenný papír potvrzující vlastnickou účast, namísto toho se stává spoluvěřitelem poskytovaného úvěru, za což mu plyne odměna v podobě stanové úrokové sazby. Platforma samotná funguje jako zprostředkovatel mezi investorem a vlastníkem projektu (v tomto případě developerem), který poptává financování pro svůj určitý záměr. I drobní investoři se díky tomu mohou podílet na financování projektů, které by jinak byly dostupné pouze velkým hráčům nebo by na ně poskytovaly úvěry tradiční banky. V rámci výběru projektů se pak může investor řídit vlastními preferencemi, jako třeba konkrétní účel projektu (např. rekonstrukce činžovního domu, výstavba horských apartmánů nebo koupě pozemků a jejich příprava pro následnou výstavbu), podle lokality nemovitosti, doby trvání projektu či samozřejmě podle výše úrokové sazby. Platformy přitom předkládají investorům pouze takové projekty, které projdou jejich hloubkovou kontrolou (finanční a právní analýza, vypracování znaleckého posudku či ocenění, prověření vlastníka projektu včetně jeho zkušeností aj.) a investorům jsou prezentovány spolu s parametry financování také veškeré klíčové informace o projektu.

Hlavní rozdíl ve fungování těchto nástrojů tak spočívá v tom, že u nemovitostního fondu nemá investor žádný vliv na výběr nakupovaných aktiv, avšak portfolio fondu by mělo být samo o sobě dostatečně diverzifikované pro případ, že by část nemovitostí nebyla dostatečně výkonná nebo by u nich došlo k propadu ceny. V případě projektů skupinového financování si investor zpravidla na základě prezentovaných informací sám vybírá projekt, do kterého chce vložit své prostředky. Kvůli rozmělnění rizika je proto v tomto případě vhodné postupně investovat nižší částky do více projektů.

Riziko a zajištění

Z pohledu rizikovosti zde platí zažité pravidlo, že s vyšším výnosem se obvykle pojí také vyšší riziko. Jelikož fondy běžně drží větší množství nemovitostí, dochází zde přirozeně k širšímu rozložení rizika. Před nákupem aktiva dochází na straně fondu k nezbytné analýze a lze předpokládat, že nedojde-li k neočekávaným tržním událostem, nemovitost by neměla v dlouhodobém horizontu ztratit svou hodnotu. Fond by měl být také připraven na situaci, kdy by u některé z nemovitostí vypadl klíčový nájemník a jeho nahrazení by trvalo delší dobu. Celkově vzato je tedy riziko ztráty investice u nemovitostních fondů spíše nižší a schopný portfolio manažer by jej měl umět řídit.

Vedle toho projekty skupinového financování představují relativně vyšší riziko, které vyplývá z potenciální neschopnosti vlastníka projektu realizovat záměr, na který je mu poskytnut úvěr. Crowdfundingové platformy se toto riziko snaží eliminovat jednak již dříve popsanou hloubkovou kontrolou ještě před zveřejněním projektu, ale také vhodnou formou zajištění úvěru, nejčastěji zástavou nemovitosti v odpovídající hodnotě v kombinaci s dalšími instrumenty, jako je ručitelské prohlášení, zajištění obchodních podílů či notářský zápis o přímé vykonatelnosti.

Očekávané zhodnocení

Z výše popsaného rozdílného obchodního modelu mimo jiné vyplývá, že i samotné zhodnocení investice u obou nástrojů funguje odlišně. Nemovitostní fondy obvykle generují výnos z nájemného, které plyne ze spravovaných nemovitostí a slouží částečně k pokrytí nákladů na správu těchto nemovitostí a samotného fondu. Zbylé výnosy mohou být buďto dále reinvestovány, nebo mohou být vyplaceny investorům ve formě dividendy (popř. lze přistoupit ke kombinaci obojího). Vedle toho dochází v dlouhodobém horizontu ke zhodnocování těchto aktiv, což je doprovázeno růstem hodnoty cenných papírů ve vlastnictví investora. Z pohledu investora tak mohou nemovitostní fondy představovat poměrně stabilní zhodnocení investice, které v posledních letech v případě nejúspěšnějších fondů průměrně dosahuje výše okolo 6–7 % p. a. Uvedený výnos je již očištěný od nákladů na správu fondu, které se běžně pohybují v rozmezí od 1,5 do 2,5 procenta ročně. Kromě toho mohou některé fondy stanovit vstupní nebo výstupní poplatky, jejichž výše a podmínky se liší dle konkrétního fondu.

Naopak zhodnocení u crowdfundingových projektů je poměrně přímočaré, neboť investor od počátku ví, za jakou sazbu své finance do projektu vkládá. Úroky jsou pak vypláceny v souladu s parametry konkrétního úvěru, které zná investor rovněž předem – vyplácení může probíhat například měsíčně, pololetně či ročně, ale také až kumulativně na konci celého projektu spolu s jistinou. Stanovení výše sazby záleží na mnoha parametrech, jako je aktuální tržní situace, současná fáze projektu a jeho rizikovost, nicméně v průměru může u licencovaných crowdfundingových platforem dosahovat okolo 10 % p. a. Poplatky bývají u těchto platforem do jednoho procenta ročně z investované částky, některé platformy fungují zcela bez poplatku.

Investiční horizont a zdanění

Stejně jako si investor může volit projekt podle výše sazby (a s tím spojené rizikovosti, která bude ještě dále rozvedena), může se rozhodovat také na základě délky trvání projektu, resp. doby, na kterou se úvěr poskytuje. U většiny platforem je délka projektů stanovena v rozmezí od šesti měsíců do maximálně tří let, zřídkakdy bývají úvěry poskytovány na delší dobu. Dlouhodobě lze u investorů v rámci skupinového financování pozorovat, že pro ně bývají atraktivnější projekty s dobou trvání maximálně do dvou let.

V porovnání s tím jsou nemovitostní fondy vhodné pro dlouhodobější investice, kde se obvykle hovoří o alespoň pětiletém horizontu. Dřívější vystoupení pak bývá u některých fondů spojeno s poměrně vysokými poplatky.

Na druhé straně, pokud investor drží cenné papíry fondu déle než tři roky, splní tím tzv. daňový test a jeho zisk je díky tomu osvobozen od daně. Takové zvýhodnění crowdfunding nenabízí a investor je povinen výnosy přesahující stanovený limit zahrnout do svého daňového přiznání – jedná se o příjem z kapitálového majetku (v případě modelu investování do participací jde o ostatní příjmy) podléhající sazbě 15 procent, resp. 23 procent pro příjmy nad hranicí 36násobku průměrně mzdy.

Likvidita

Jako poslední přichází na řadu srovnání likvidity jednotlivých nástrojů, tedy možnost (částečného či úplného) ukončení investice a výběru peněz. Retailové fondy běžně umožňují výběr peněz na základě pokynu investora, vypořádání bývá hotové v rámci několika pracovních dní nebo týdnů (zpravidla v návaznosti na lhůty pro stanovování NAV).

V případě crowdfundingových projektů záleží na zvolené platformě – některé platformy dřívější vystoupení z projektu neumožňují a investor musí počkat, až projekt doběhne a je řádně splacen. Řada platforem však v dnešní době již nabízí odprodej investice skrze elektronickou vývěsku, kde může investor nabídnout svůj vklad ostatním uživatelům. Peníze tak investorovi nevyplácí samotná platforma, ale jsou vypořádány až na základě potvrzené transakce mezi dvěma účastníky.

Závěr

Jak bylo naznačeno v úvodu, výběr vhodné formy investování na nemovitostním trhu je otázkou osobních preferencí a možností každého investora. Při porovnání výše popsaných dvou vcelku pasivních forem investování záleží především na tom, jaký očekává investor výnos a jaké je za to ochoten podstoupit riziko. Dále záleží na tom, zda investora baví hledat mezi projekty a má zájem alespoň částečně ovlivnit svůj soubor investic, nebo chce po výběru vhodného fondu nechat už vše pouze v rukách profesionálních správců. V portfoliu dobře rozkročeného investora mohou bezpochyby najít své místo oba tyto nástroje a mohou se zde vhodně doplňovat.

Komentář vyšel v časopise Bankovnictví. Autor: Filip Soukup, obchodní ředitel CreditShare.